小心!以租还贷有点悬  

案例“以租还贷”有点悬

    按揭买个小户型出租，以房养房，曾是成都市民非常青睐的投资理财方式。记者调查后发现，尽管房价一个劲地涨，按揭当房东也不轻松，不仅成本高、管理麻烦，收益也远不尽如人意。 

    一位业内高人说得更绝，投资房产就如打麻将，下“叫”容易和牌难。

    两年前，成都市民小魏手头有5万元闲钱，存银行利息太低，炒股票(相关:理财财经)有风险，心头就打起了按揭买房做房东的主意。租房不操心，等着人家交租金，以房养房，跷脚老板多好当，而且他认定成都的房价肯定要涨。小魏在大 

    石西路看好一处小户型电梯公寓，3700元/平方米，面积40多平方米。2004年7月按揭买下期房，2005年1月开始了做房东的生涯。

    小魏的初始投入为4.8万元：3.2万首付款+6000元保险等手续费+1万元家具电器购置费。

    追加投入：月供950元，年供11400元，供20年。

    租金收入：2005年租期一年，租金1万元。

    年终一结算，小魏以房养房的想法完全不现实，每年还要自掏腰包1400元，才填得上按揭款。小魏苦笑着对记者说：“20年后，按揭款还完才看得见曙光，我买房子是在为银行打工。今年租金比去年略涨，每个月增加50块钱，马上还要收房产出租税，我的成本更高了。”

    解密下“叫”容易和牌难

    小魏的遭遇并非个案。房价不停上涨，以房养房为何越来越难了呢？记者采访了相关市场人士。罗女士是成都房产中介的前辈，在市区开了5家房产中介连锁店。据她统计，2005年度，成都住宅类房产投资出租平均收益率大致在3.5%-5.5%之间，低于同期房屋贷款利率。

    罗女士说：“房价是在涨，虽然许多房子本身是升值的，但只要不卖，就没得办法兑现，相当于打麻将下了个‘理论叫’。去年政府出台了一些税收政策，在流转环节加征的税赋要‘吃掉’一大块利润，如果没有10%以上的涨幅，房屋升值对业主来说，意义不大。房价上涨与租金变动不成正比关系，从2003年底开始，房价涨得快，租金上涨幅度慢得多，而有些位置、户型、环境欠佳的房子租金还不好提价。销售价不能做按揭租房的参考价，市场平均租金水平才是参考。”

    小魏靠银行贷款来买房的，20年的贷款年利息接近6%，买房租房的利率“剪刀差”就决定了房东的高成本。另外，成都的存量房中，单位以往福利分房的公房比例很高，有两三套房的家庭并不罕见。福利房源大约占整个出租房源的50%，房东的购置成本便宜，出租价也不高，房客都乐意租便宜房，它们对小魏的高成本新房出租构成威胁。

    2006年，位于成都市区的每套住房月租金平均上涨50元，如果环境不好、设施差，租金涨不动。小魏的房子，其租金短期内不可能大幅度上涨。罗还指出，近一两年，成都的住房租金水平整体变动不大，房子供应量反而越来越大，电梯小户型出租房也在增加。（来源：中国经济网）