遇已故房主子女售二手房 购房人如何应对  

代先生是北京一家网络公司的职员，最近经朋友私下介绍，看中了一套位于团结湖小区的二手两居室，卖房人报价14000元/平米，总价90万元，代先生对这套房子非常满意，和女朋友协商后决定贷款购买这套住宅。但随后了解到的一些事情让他陷入了迷茫，卖房人陈某并非房产证主人，房主是他岳父，房主本人及夫人均已过世，并且生有三个子女，在陈某催促他交付订金的时候，代先生陷入了两难：房子不错，不买实在是可惜，可是这样的房子能顺利过户吗？交了订金保险吗？是不是应该找中介公司来解决这类事情呢？

上海君和律师事务所高婷亭律师认为，根据我国物权法规定，不动产权利以政府部门房产登记簿登记为准。买卖房屋时，须对房屋所有权人身份进行确认，即是否属于房屋登记簿在册所有权人。本案中，房屋所有权人业已过世，根据继承法规定，遗嘱继承优先于法定继承，即在被继承人留有遗嘱的情况下，应由遗嘱指定继承人继承遗产。如无遗嘱，则一般情况下应由被继承人父母、配偶或子女等额继承遗产。本案中，显然出卖人陈某并非房屋权利人，无出售房屋权利。代先生应与该房产的合法所有权人进行房屋买卖。鉴于该房屋作为遗产并未实际进行权利转移和继承，建议应由真实继承人办理相关遗产公证，并持公证书前往房地产权登记部门办理房屋所有权变更登记后，届时代先生再与该房屋所有权人进行交易。

千万家市场研究中心分析人士表示，这样的房子其实在现在的二手房买卖中并不多见，属于比较特殊的情况，代先生如果在房屋权属未进行变更登记确权之前交付购房定金，存在着很大的风险，如若计划购买，必须要注意以下几个问题：

1、首先应提出与房屋所有权人直接进行交易，鉴于该房屋作为遗产尚未分割确权，则应要求出卖人先行办理相关遗产公证手续，并前往房产登记部门办理权属变更登记手续，明确该房屋的合法所有权人。

2、明确房屋所有权人后，代先生应与房屋所有权人签订合同，并办理相关过户手续。如过程中，陈某继续要求介入该房屋买卖行为，则可要求其出具相关房屋权利人的合法委托书及身份证明文件，但代先生一定要注意核实上述文件的真实性（对于没有任何技术甄别手段的普通公民，这一点往往是极其困难的）。