“洋管家”来势汹汹 福州高档住宅物管大PK  

一向青睐京沪杭等一线城市的国际地产顾问巨头，近来频频现身榕城。

7月26日，戴德梁行正式签约进驻世茂集团投资的房地产综合项目世茂天城；7月5日，阳光白金瀚宫聘请第一太平戴维斯做物业顾问；另有万科集团携手世邦魏理仕，将成立合资公司为万科旗下高端住宅提供优异的物业管理服务，万科金域榕郡如果被集团内部定位为高端物业，也有望由世邦魏理仕照看；三盛巴厘岛小高层交房，聘请了英国伯恩物业……

开发商卖房，引进先进物业提高项目档次，为项目保值增值；而这些高档楼盘，因为风险相对较小，维修等支出也很少，因此也成为物业管理行业内最受青睐的“优质项目”。这样“强强联手”的“双赢”选择是很多开发商正在尝试的，但记者调查发现，这块物业管理市场上最诱人的“蛋糕”，福州本地物管企业却常常无缘染指。

楼盘竞争比“管家”

“酒店式服务”、“专属管家”、“英式管家”……近段时间以来，物业管理也成为福州高端住宅楼盘的竞争焦点，每一个宣传语都让人眼前一亮。

自6月以来，福州豪宅市场很是热闹，众多豪宅项目争相上市。据统计，除了世茂天城、阳光白金瀚宫、万科金域榕郡，福州目前在售和尚未销售的豪宅项目共有十余个。这些楼盘项目不仅均价高、户型面积大，而且所处地段好、拥有稀缺的景观资源。与众多高档楼盘同时出现的，是越来越多的项目开始引入先进的物业管理公司，一是提升楼盘的品牌形象，二是为楼盘交付后的保值增值提供保障。“单纯的住宅只能算是半成品，只有加上服务才能形成一个完整的产品。不管房子质量有多好，如果没有好的物业管理，不仅业主入住后的舒适度得不到保障，房子也很难升值”，世茂天城项目代表夏宇清表示，与戴德梁行的合作，在双方看来，这是一次典型的“强强联手”。

据悉，这样的选择是一个“双向选择”，不仅豪宅项目的开发商觉得好项目必须有好“管家”来“匹配”，同时这些豪宅项目也正是备受这些“大牌”物业所青睐的“大蛋糕”。这些新楼盘，特别是大型、高档楼盘的物业管理业务，不仅利润丰厚，而且风险相对较小，开始几年维修等支出也很少，因此成为物业管理行业内最受青睐的“优质项目”。

本土物业

开发物管“血脉相连”

融侨物业、海纳物业、泰禾物业、正祥物业、仁信物业……据介绍，规模大、项目多的开发商，他们更愿意选择与自己“血脉相连”的物业公司。“自办物业是一种传统管理方式，选择这种方式进行物业管理的开发商一般都有创品牌的意识。不计利润，不计收入来扶持自己的物业公司”，融侨物业有关负责人告诉记者，融侨物业从1997年创办至今，已跃居国家一级物业管理企业，赢得了众多业主的认可，在榕已成为行业的“龙头”。

众多物业公司负责人表示，开发商自办物业最大的优势在于这种方式保障了整个项目的运作。“现在楼盘多为预售，从开盘到正式交房需要一年左右的时间。在这期间，就需要物业公司对项目运行的全过程有所了解，并介入管理。”用某物业公司负责人的话说，别的物业公司是“先提要求后做事”，而自家的物业公司则是“先做事后提要求”。因此对于开发商来说，作为子公司的物业公司可以成为其产品售后服务中最得力的助手，协调合作也更容易。

部分企业无缘竞争

然而，诱人的“蛋糕”并非人人都有资格品尝，按照原国家建设部颁布的《物业管理企业资质管理办法》，超过30万平方米的住宅项目和8万平方米的非住宅项目，只有具备一级资质的物业管理企业才能承接物业管理业务。令人扼腕的是，目前福州市341家物业公司中，具有一级资质的仅融侨物业、永安物业两家，二级资质的12家，还有大批企业居然连三级资质都不具备。

由于无缘“优质楼盘”的物管项目，相当部分福州物管企业只能从事困难较大的老旧小区管理，或者待外地物业公司“吃饱喝足”后，再接手别人留下来的“烂摊子”。据有关部门统计，福州341家物管企业中，所管物业真正上规模的可谓凤毛麟角，其中有企业仅管两三万平方米物业，经济效益较差。而效益不佳又反过来影响企业引进人才、提高服务质量，从而陷入恶性循环之中。

日前，记者从福州市相关部门获悉，随着近年来福州市物业管理市场开放程度不断提高，弱小的本地物管企业开始品尝苦果，在竞争中屡屡处于下风。特别是许多新上市的大型、高档楼盘前期物业管理项目招标会上，参与竞争的物业管理公司清一色是“外来和尚”，众多福州本土的物业管理公司甚至连参与竞标的资格都没有。

行业PK 洋管家

行业巨头 来势汹汹

与本地的物业管理公司相比，戴德梁行、第一太平戴维斯、世邦魏理仕……这些外来物管品牌的最大优势，无疑是他们丰富的经验和专业能力。

比如说“牵手”世茂天城的戴德梁行是全球知名的物业管理公司，其服务项目分布在全球45个国家、150个城市。戴德梁行在我国的扩张速度，也是惊人的，1993年起至今，已经进驻40多个城市，服务项目达405个，他们拥有非常丰富的管理经验。比如在小区安全上，戴德梁行的管理会细到宠物，比如多大的狗出来要戴口罩，以免有人被咬；对于绿化，要求无黄叶、焦叶、卷叶，正常叶片在95%以上，对于病虫害控制，连树木主干上每平方米甲壳虫的活虫数不得超过几头都有要求。

做地产的人都知道，万科物业成立20多年来，早已是显赫名声在外，但万科集团为什么仍是决定联手世邦魏理仕？自有万科的“道理”。堪称全球“第一大”的世邦魏理仕是综合性地产咨询服务公司，也是首家进入中国的国际公司，其无疑在专业性上面棋高数着；同样，服务于阳光白金瀚宫的第一太平戴维斯物业顾问有限公司是一家综合的物业服务提供商，隶属于英国上市国际地产顾问集团Savills，市场资产超过116亿美元。

酬金制“直营项目”

区别于以往的“顾问式”管理，戴德梁行和世茂天城的合作是“全程运营”的“全托管式”管理。即由戴德梁行全面接管楼盘，具体执行管理。

戴德梁行代表卫学培告诉记者，他们与福州的物业管理公司最大的区别是，采取酬金制收费，企业不在项目里实现利润，只收取一定比例的酬金，供企业正常运转。而这种酬金是按物管月总支出数额的一定比例来收取，多余的钱回报给业主，继续投入下一月的运营中，不做为物管公司的利润。据透露，世茂天城项目的物业收费标准预计在2元/平方米左右。这种“酬金制”收费，无疑将给福州物业管理企业带来启发，它不仅仅是一种经营模式的改变，更是企业寻求生存与发展的一种新保障。

记者在调查中发现，除了收费率偏低外，福州还存在收费标准偏低的问题。在住宅物业里，一般旧社区的收费标准在0.4～0.6元/平方米，新社区在0.8～1元/平方米，中高档社区在1.2～1.5元/平方米。相比较而言，戴德梁行的收费并不高，记者在现场采访了众多业主均表示，只要服务好，他们是愿意为“合理高收费”买单的。

专家观点

众多“洋管家”和本地品牌物管企业抢滩福州高端物管市场，最终谁会胜出？对于两者之间的交锋，有关专家认为：“‘洋管家’进入福州市场，既是行业挑战，又是机会，双方应在相互促进中共赢市场。”

“洋管家”应适应“水土”

一地产商告诉记者，他们在开发初期曾经请一家世界知名的物业公司做顾问，希望通过其丰富的国际物业管理经验为楼盘带来全新的物管模式，但是在合作过程中却发现“洋管家”在福州“水土不服”。“洋管家”不了解福州“特色”，只是生搬硬套外地的管理方式。“物业管理除了做好服务以外，也是一门‘人和人打交道’的艺术，是一个非常具有本土化特征的领域。现阶段，最了解福州人的心理特征和行为习惯的，还是本土的物业管理企业。”我省一知名地产人士表示。

有专家指出，随着产品日趋同质化，衡量房地产项目价值的标准也从前期单纯的硬件配套，上升到了后期的物业管理服务的不同。好项目，高端项目，不仅价格高，物业服务水平也要高，真正优秀的物业公司，不仅提供人性化服务的物业服务，还应为客户提供更周全的投资、租赁、代客代办等全方面的服务，这才是真正豪宅项目所应具备的豪宅服务。

榕企应汲取“外来经”

“外来品牌的优点一定要汲取”，我省有关专家指出，“洋管家”的管理经验是值得学习并“本土化”的。福州的物业企业应发挥自己的“本土优势”，学习国际化的管理经验，“拿来主义”的同时“扬长避短”，总结出有福州特色的管理模式。比如，有的物业公司请“洋顾问”，通常在项目现场待上一年以上的时间，并对项目提供具体管理方案，培训出一批实用的人才。

这些都是值得学习和借鉴的，这令福州楼盘的物业管理水平在短时间内得到了很大的提高。有关专家表示，福州物管企业要摆脱目前的困境，除了苦练“内功”以外，必须走联合、兼并之路，做大规模，方能在市场竞争中有一席之地。业内专家指出，福州本土物管企业之所以拿不到利润丰厚的“优质楼盘”，关键在于自身竞争力低下，企业资质等参与竞争必备的条件“不及格”。如果不加速整合资源、提升实力，今后本地物业管理企业将面临更为严峻的挑战。

“‘洋管家’进入福州市场，既是行业挑战，又是机会，双方应在相互促进中共赢市场”。福州一本土企业负责人认为：“‘洋管家’往往更注重服务理念、公司文化的传播，而且它在品牌影响、管理体制、人员激励、服务创新方面有非常独到之处，这些，都是值得福州本土物业公司学习的地方……。”从单纯的物业服务上升到文化传导、理念传播，这也许才是未来高端物业的发展方向。

来源：海峡都市报  李宁