厦门业委会收公维金试水两周年 实践并不理想  

　　这一新事物实践并不理想，如今形成物业公司和业委会两边收取乱象

　　离龙山山庄业委会自己向小区居民收取公共维修金已整整两周年了！

　　最近，一位业主向记者投诉，两年来，小区业主缴交公共维修金(以下简称“公维金”)仍然分成两部分：一部分交给小区物业公司，一部分交给业委会。

　　因为两方面账户互相独立，无法监控谁交谁没交，还有部分业主处于观望状态，甚至有小区租户混水摸鱼，两边都不交。

　　公维金由业委会收取，在厦门是一个新事物。作为一个经历两年实践的个案，本报记者最近进行了回访并试图剖析症结所在。

　　维权创新业委会自收公维金

　　日前，本报记者接到龙山山庄一位不愿具名的业主的投诉，投诉称，去年业委会的专职秘书在小区公告栏上发文说：业主可到业委会领取广电部门退回的机顶盒费用。

　　但是，他却以未向业委会交公维金为由被拒绝退费。这位业主觉得很冤，因为他已经向小区物业交纳了公维金。

　　一个小区，怎么会有两个机构在收取公维金？

　　事情得从2004年该小区第二届业委会委员上任后，业委会和小区物业在公维金使用和管理上的分歧说起。当时，业委会要求，物业公司要将历年来所代收代管相关专项资金于2004年10月30日前划转到龙山山庄业主委员会的专用资金账户，并要求从9月份起，所有代收的房屋公共维修金均按月及时存入专用资金账户。

　　2004年底，物业公司把15万余元公维金移交到龙山山庄业委会的银行账户上。但是，在以后的日子里，每月物业收取的公维金的转移问题成了物业公司和业委会纠缠的新焦点。

　　业委会认为从2004年8月业委会授权物业公司代收公维金后，世纪桃源物业截留了业主20多万元的公维金。物业公司对此给予否认。

　　从2006年7月起，龙山山庄业委会绕开管理小区的世纪桃源物业公司由业委会专职秘书陆元章直接向小区业主收取公维金。

　　物业公司称此举违法，但陆元章理直气壮，称公维金属全体业主所有，由业委会来收合法合理，而且收钱都给发票，钱也进入业委会专户管理。

　　业委会收公维金的标准，参照物业的收费标准，都是每平方米每月2毛到3毛。业委会决定，每半年收一次，从6月份开始收取2006年下半年的维修金，并按梯号进行专账管理，按季度公布收支明细。

　　但小区业主分成了三部分：一部分是不信任物业的，把公维金交给了业委会；一部分人觉得还是把钱交给物业比较合理的，交给了物业公司；还有一部分是两边都不交的：其中一部分业主处于观望状态，称等两边协调好了再交，还有少数小区租户趁机混水摸鱼，对这边称交那边了，对那边称交这边了，两边都不交的。

　　分别收费公维金成糊涂账？

　　小区公维金由物业公司和业委会分别收取，形成一种让部分业主无所适从的乱象。而且，物业不知道业委会收了多少业主的公维金，业委会也无法掌握物业收取的公维金的具体数额。

　　两边分别收之后，物业公司也不再把自己收取的部分按月转到业委会的专户上去了。公维金也成了一笔糊涂账？

　　2006年6月18日，业委会正式敲定由业委会秘书长陆元章直接向各个业主收取。据陆先生不完全统计，在这两年间，因为物业公司也在收取公维金，物业公司约有上百万的公维金没有汇入业委会专用账户。

　　龙山山庄小区物业处主任李顺江并不认可这种说法。他说，物业公司代收物业费是根据顺延的物业委托合同中的相关条款来执行，现在有60%左右的业主把公维金交给小区物业，而且公维金也有部分已用于小区公共维修。物业并不拒绝移转公维金，但因是双方收取，要双方把账核对清楚了再转。

　　一份会议纪要显示，今年年中，物业公司与业委会曾开会协调并形成纪要：对小区公维金，应收、实收的情况由物业公司和业委会进行对账、核账，核对清楚后该转的再转移到业委会专用账户上。

　　然而核账工作，至今仍被搁置。

　　小区公维节省VS空转

　　小区物业强势接管公维金后，小区的公共维修状况如何呢？

　　业委会接管公维金后还做出决议，如果物业需要花钱维修公共设施，要先报到业委会审核，审核后才能执行，执行后还得通过物业和业委会的共同验收才能由公维金支出报销。

　　据陆元章计算，这种做法令小区两年内节省近30万元费用。陆元章说，2004年—2006年两年间，物业公司运用公维金对小区进行维修的费用都在16万-18万元/年。从2006年后，业委会对物业公司使用公维金进行监督以来，两年才花费了4.7万多元。

　　物业公司相关负责人却有不同的解读，这位负责人称，一些公共维修，物业公司按照程序汇报给业委会后，业委会经常不予批准，导致小区公共维修陷入“空转”。

　　这位负责人还称，他不反对业委会监督，但在公维金的使用上应建立具体明确的实施细则，按照规定该批就要批，不能受个人意志所左右。因为担心业委会不批准，现在物业公司很多维修不敢去做。

　　追本溯源公维金到底该谁收

　　业委会直接收公维金，有称违法，有称合法。小区业主也莫衷一是，有人向物业交，有人向业委会交，这是乱象的根源。

　　《厦门市住宅区物业管理条例》第二十一条第三款规定：公共设施专用基金以及房屋公共维修金的管理办法由市人民政府制定。

　　而《厦门市房屋公共维修金管理规定》第九条规定：维修金由物业管理企业设立专用账号存放。维修金的所有权为全体业主共有。维修金由业主委员会委托物业管理企业代管。

　　但厦门市物价局房地产价格管理处处长刘超明在谈及小区公维金的收取时称，绝大多数小区公维金都是由业委会委托小区物业收取，这也是合法的。但是小区成立业委会后实行业主自治，业主要怎么交怎么收是属于自治范围的事。《厦门市房屋公共维修金管理规定》主要是规范前期物业的。

来源：海峡导报(景洪 吴语 实习记者 赖均銮/文)